第0189章 重点抓实业，项目起新程！

    1977年7月15日早上9点，我、小达、艳芳、魏大夫、文娟姐和蔡京华等在玫瑰花园皓龙公司会议室商量皓龙项目、兴海隆项目等项目推进问题。

    开会前艳芳给我看了皓龙公司及兴海隆公司财务情况。

    皓龙公司的财务情况是这样的：

    在1976年12月20日结算时皓龙公司账户现金结余为.73万美元。

    近期公司管理费支出为：46万美元/月×7月=322万美元；

    施工监理费支付：480.5万美元/10季度×2季度=96.1万美元；

    结算后公司账户公司账户结余为：.63万美元。

    公司未来重大支付单项为：

    在1977年12月21日要支付皓龙项目工程过半款6200万美元

    在1978年12月21日要支付皓龙项目工程竣工款万美元

    在1978年6月20日要支付《皓龙港务设备采购及安装工程总包合同》签约费2170万美元

    在1978年12月22日要支付《皓龙项目物业装修及配置工程总包合同》签约费2480万美元

    因此，皓龙公司在明年开始出现账户资金短缺，项目全部完工后，资金总缺口为：.36万美元，如果CIA办公区的租金万美元合同租金到位，实际资金总缺口为：.36万美元。

    兴海隆公司财务情况如下：

    公司账户资金为：万美元。

    公司未来重大支付单项为：

    在1977年7月22日将支付兴海隆《项目委托设计合同》合同验收款2500万美元

    在1977年7月23日将支付兴海隆《项目工程建安总包合同》合同预付金万美元

    在1977年7月23日将支付兴海隆《项目施工监理代理合同》合同总金额2000万美元

    因此，近期兴海隆公司资金缺口为：2.5亿美元，长期缺口为18.7亿美元。

    九龙城东南项目预算：万美元。

    其中

    项目工程建安总包费：万美元；

    项目工程设计费：6750万美元；

    项目施工监理费：2700万美元。

    因此，三个项目长期需要的资金为：50,9602.36万美元。

    我们看完三个项目结算及预算后，大家开始进行讨论。

    艳芳说：“阿才啊！如果我们三个项目都同时上马，资金的缺口在51亿美元以上啊，后续项目投入运营后，我们还要投入营运管理费、经营投资费和项目营销费等，如果，以后，这些项目都不挣钱，这些项目将消耗海量资金的黑洞啊！”

    我说：“当然！商场如战场，现在，我们箭在弦上，不得不发！因此，我们只能兢兢业业、做好每件事情，走好每一步！目前，我们已经准备了足够的项目建设资金！只要我们在工作和管理上不出现大失误！我们按照项目规划、设计和施工进度等规定和计划，稳步推进各项工作！我们的资金应该不会存在大问题！往下，我们除了做好项目工程施工管理，我们还要将各个项目的营运计划、经营计划和营销计划做好！只有这三大工作计划符合公司经营和市场需求，具有可cao作性！这样，我们才能保证，在这些项目投入运营后，能够给公司收回本钱或者盈利！”

    魏大夫说：“目前，皓龙项目的港务办公及生活区、CIA办公及生活区等建筑工程已经按照进度处于收尾和完成之中，预计今年底，这个工程段能够完成竣工验收！码头、港务作业区、物流及仓储区、港区机电维修厂等港口基础设施也进入全面施工阶段了，我们预计在明年年底，这个工程段能够完工了！”

    蔡京华说：“董事长！各位同事！目前，通过半年多对港城地区市场的全面而深入的调研，皓龙营运部在港务设备采购及安装方面，已经全面掌握这个市场情况，同时，我们已经选择和考察好了几家备选供货商及设备安装工程公司，我们正在让他们给我们提供针对皓龙港口实际情况的设备采购及供货方案及预算，以及设备安装、调试等机电工程方案及预算！同时，我们部门已经多次对这些公司，进行这些公司在实力、资质和能力等方面考察、对比和筛选！在明年中旬，那个时候，皓龙港口要进行港务设备及设施安装和调试了，因此，到时候，皓龙公司要选择两家公司签定《皓龙港务设备采购及供货总包合同》，或者《皓龙港务设备及设施安装工程总包合同》！目前，我们部门已经开始着手编制《皓龙港口总体营运计划及预算》、《皓龙项目经营计划及预算》等公司经营计划，我们在基础数据及资料，入驻经营客户基本情况等方面，已经收集和登记完毕了！现在，我们正在参照一些成熟的国际港口及物流基地公司的管理规范和案例，编写我们的计划、预算和公司管理系统！我们保证这些计划、预算和管理制度等管理系统，能够在项目投入运营后，确保皓龙港口基地，以及皓龙公司运转、经营和盈利！”

    文娟姐说：“阿才！华龙公司贸易项目调研报告及经营计划，我们已经做好了，我们要不要在这里，给你们汇报啊？！”

    我说：“文娟姐！华龙公司贸易项目事情，我个别跟你和蔡京华商量吧！现在，大家马上准备，7月22日兴海隆项目设计验收，项目工程建安总承包的事情！7月23日我们开始启动九龙城东南项目的项目公司注册，并完成该项目规划及设计的发包！”

    会议结束之后，大家都分头准备自己事情了。

    我、小达、文娟姐和蔡京华在会议室讨论华龙公司的贸易项目问题。

    在讨论之前，我给他们看了华龙公司财务状况：

    华龙公司瑞银账户现金为：1904万美元；中银账户资产：1000万美元定期存款，年息4.5%，从1977年1月26日至1980年1月27日。

    文娟姐笑着说：“阿才啊！我觉得，像皓龙、兴海隆啊，这些项目建设和投入周期太长了！贸易项目才是短平快的项目，只要我们的准备工作做得好，公司盈利挣钱就是立杆见影的事情了！现在，我们通过与坤甸港城国际贸易办事处建立良好的业务关系，我们对开展橡胶和咖啡等贸易项目很有信心啊！同时，我们通过美邦商会的乔治会长，日本商会的井上岗会长等，接触很多国际着名企业及行业的采购商，他们对于东南亚产地的橡胶和咖啡等需求量非常大，他们对这些原材料的采购量和用量呈现逐年提高趋势！从价格上反映，我们经营的利润空间很好，流动资金周转率很高啊！”

    蔡京华说：“阿才！文娟姐说得没错！现在，我们要cao作这项业务，首先我们要建立一个经营及业务团队，其次，我们要去坤甸特区与他们负责人，签定橡胶、咖啡等农产品的《原产地产品国际贸易代理特许经营权资格授权合同》！我听方国辉讲了，他们单项贸易代理权的特许费每年要给特区当局支付几百万美元的特许经营费！这些费用就算是本钱了！如果，我们不挣钱，肯定亏掉公司的管理费和这些特许经营费了！”

    我说：“他们收取特许经营费是按照国际贸易惯例做！这样吧，你们两人赶紧把华龙公司贸易项目的经营计划和预算拿出来！你们先从橡胶和咖啡做起，稳扎稳打！你们做一年就可以试出结果了！一千多万美元学费，我们还交得起！你用心大胆做就行了！如果，做不好，我们认亏吧，第二年，我们不跟坤甸人签定贸易代理合同就是了！”

    大家笑了！

    开完会议后，在董事长办公室里，通过电话委托支付，从周子龙瑞银账户给兴海隆公司账户汇入了5亿美元美元；给皓龙公司账户汇入5亿美元。

    这样，兴海隆公司账户现金为：万美元；皓龙公司账户现金为.63万美元。

    此时，周子龙瑞银账户现金为10,0096.59万美元。

    我认为，目前的现金安排应该是比较合理的，这样，皓龙公司账户的现金到营运时都不会存在资金短缺的问题。兴海隆公司在应付马上项目总部开工和监理等已经没有问题了。

    在九龙城东南项目在开发上，周子龙瑞银账户有10亿美元现金，我也足够安排项目设计、项目工程总包开工及监理等方面的资金需要了，当然，这个过程，我需要准备万美元的项目使用资金。

    ......

    7月22日早上9点，皓龙公司高层我、小达、艳芳、魏大夫、唐海荣、文娟姐、蔡京华等，以及龙哥及他的工程公司的技术人员等在皓龙公司会议室，听取了曾大卫设计团队关于兴海隆项目的设计规划及工程设计方案汇报。

    兴海隆项目规划方案以初步规划方案是一致的：

    1、规划用地面积：亩即800万平方米；

    2、容积率：2.5；

    3、总建筑面积：2000万平方米，全部为地面建筑。

    4、功能区规划为农产品、副食品及海产品等食品商贸区；机电产品商贸区；生活配套服务区；仓储及物流区；公寓及住宅区；酒店综合商务区等六大部分。区域间规划了内部的启动车及人行道路、广场和休闲花园等。

    5、食品商贸综合批发市场总建筑面积为800万平方米，为三层沿街前后开门联排商铺建筑布局。可以分割为单铺独立产权物业；大概容纳10万家商户；30万经营人员。全部可以进行物业产权销售。

    6、机电商贸综合批发市场总建筑面积为800万平方米，为三层沿街前后开门联排商铺建筑布局。可以分割为单铺独立产权物业；大概容纳10万家商户；30万经营人员。全部可以进行物业产权销售。

    7、生活配套服务区总建筑面积为200万平方米。为三层沿街前后开门联排商铺建筑布局。可以分割为单铺独立产权物业；可以分割为单铺独立产权物业。容纳百货、生活日用品、家居用品、电器、餐饮及休闲娱乐等商业业态的经营。全部可以进行物业产权销售。

    8、仓储及物流区总建筑面积为100万平方米。为单层或多层仓库建筑，配套物流装卸平台、货场和停车的等。物业及场地主要用于出租。

    9、公寓及住宅区总建筑面积80万平方米。多层及高层公寓及住宅楼房建筑。独立产权分割销售。

    10、酒店综合商务区总建筑面积20万平方米。为星级国际商务酒店建筑。用于租赁。

    11、工程建筑及安装造价：20亿美元。

    而兴海隆项目工程施工及安装设计方面，充分满足法规、环保、材料和工艺，以及物业在使用、便捷性、安全性、销售、租赁、管理等全方面需求。

    因此，曾大卫他们汇报结束后，他们的方案得到了全票通过。

    会议结束后，兴海隆公司给曾大卫的设计公司结算项目设计费，曾大卫给兴海隆公司提供了5000万美元的设计费税务**。

    办完曾大卫的事情后，我与龙哥签定了《兴海隆项目工程施工及安装总承包合同》，合同的基本内容是：

    总包内容：按照项目规划及设计要求完成项目工程施工及设备设施的安装等。

    项目周期：从1977年7月22日至1979年7月22日。

    总包费用：20亿美元。

    付款方式：签定合同支付总包款30%的预付金，其中总包款10%作为项目工程质量保证金，实际支付万美元；工程过半时，付足总款50%，实际支付万美元；项目竣工验收合格后，付清全部总包款，其中总包款5%作为项目无质量投诉保证金，实际支付万美元。

    签定完合同后，艳芳通过兴海隆公司账户给龙哥的工程建筑集团公司支付了4亿美元的合同预付金。

    曾大卫给龙哥技术人员交付了施工及安装图纸等，同时，曾大卫开始去聘请施工监理公司。

    魏大夫和唐海荣去工务司办理兴海隆项目的城市基础设施配套工程及主体工程的项目规划及设计备案，以及开工手续了。

    办理完事情后，龙哥与我握手说：“阿才！我要去安排兴海隆项目的进场开工事宜了！明天早上，我们讨论九龙城东南项目的开发计划时，我再带人过来参加会议吧！”

    龙哥说完话后，带着他的人走了！

    这样，兴海隆公司的账户现金结余为：万美元。

    ......

    7月23日早上9点，我、小达、艳芳和唐海荣，以及龙哥和曾大卫在皓龙公司董事长办公室讨论九龙城东南项目的开发事情。

    九龙城东南项目初步规划方案是：

    1、规划用地面积：400公顷即6000亩，400万平方米；

    2、容积率：4.5；

    3、总建筑面积1800万平方米，其中，地面建筑1400万平方米，地下建筑400万平方米；

    4、功能区规划为大型连体街区式购物休闲娱乐区；高尚住宅区；酒店商务区；地下商场区；地下停车场区等五大区域。区域间规划了内部的启动车及人行道路、广场和休闲花园等。

    5、大型连体街区式购物休闲娱乐区总建筑面积为1000万平方米；其中：地上建筑800万平方米，地下建筑200万平方米。为多个地上五层地下两层大型购物中心单体，以及两层连廊街区建筑布局组成。可进行全产权分割销售。

    6、高尚住宅区总建筑面积为300万平方米，为多栋购物中心顶部高层塔楼建筑。可以全部销售。

    7、酒店商务区总建筑面积为100万平方米，为多栋高层写字楼及星级国际商务酒店建筑布局。其中，办公楼80万平方米，可以分割销售；酒店物业20万平方米，进行出租。

    8、地下停车区总建筑面积为200万平方米，于地下商场分隔，为两层城市用车标准停车场布局。配套租赁，亦可销售。

    9、工程建筑及安装造价：27亿美元。

    龙哥笑着笑着说：“阿才啊！这个项目我和曾大卫还是和兴海隆项目一样占10%、5%的干股吧？！”

    我说：“可以！公司董事会章程的内容还有和原来一样吧！大家现在给这个公司去名字吧！”

    曾大卫笑着说：“阿才！这个项目取名叫新世纪吧！新世纪房地产开发公司！怎么样？”

    我说：“这个名字很好！表示我们在做未来的事情！小达和唐律师，你们马上去工商部门组成这个公司下来！”

    于是，唐律师拿出预先准备好的《公司董事会章程》，他填上“新世纪”的公司名称后，让我、龙哥和曾大卫签定。

    《公司董事会章程》的主要内容如下：

    公司名称：新世纪房产开发有限公司

    公司经营内容：进行新世纪项目400公顷即6000亩土地的开发及经营。

    股份结构：周子龙占股85%；龙海涛占干股10%；曾大卫占干股5%。

    投资情况：周子龙负责提供土地，以及公司100%的资金投入。

    股份处置办法：干股在公司盈利后五年内不许退股及转让！

    股东分工：周子龙担任公司董事长，负责公司总体经营决策；龙海涛担任董事，负责项目工程施工总包；曾大卫担任董事，负责项目设计及项目工程施工的技术管理。

    我们三人看过没有问题后，大家在这套《公司董事会章程》上签字画押了。

    签约完成后，唐律师让我们三人将个人证件交给他，他和小达带着我们证件和全套《公司董事会章程》去工商管理部门注册了！

    ......

    中午12点，唐律师和小达将新世纪公司注册回来了，他们带回三份加盖工商部门印章，我们三人签订过的《公司董事会章程》，以及新世纪公司的营业执照、税务登记证、银行账户及整套公司经营印章等。

    龙哥那里他的那份《公司董事会章程》后，他笑着说：“阿才！新世纪公司已经成立了！你赶快让曾大卫他们设计这个项目吧！这个项目要尽快开工啊！最近涌入港城的人越来越多啊！你们先忙这些事情吧！现在我的事情也越来越多了，我先去处理龙氏公司的事情了！”

    于是，龙哥带着他跟班们风风火火地走了！

    龙哥他们走后，为了新世纪公司经营运作，我通过电话委托支付，从周子龙瑞银账户上，给新世纪公司账户汇入8亿美元，因为，新世纪项目前期签约资金需要万美元。

    ......

    下午2点，我、小达、艳芳和唐海荣，在皓龙公司会议室与曾大卫签定《新世纪项目规划及工程施工设计委托合同》，合同的主要条款是：

    设计费：6750万美元；

    设计周期：从1977年7月24日至1977年10月24日止。

    付款方式：签约预付50%设计费即3375万美元；设计完成并通过验收后付清全部预付款。

    大家看了合同没有问题后，我和曾大卫签定了合同。

    签定合同后，艳芳通过新世纪公司账户给曾大卫的设计公司支付了3375万美元合同预付金，曾大卫收款后给艳芳开据了收款收据。

    办理好新世纪的设计任务委托后，曾大卫让我签定《兴海隆项目工程施工监理代理合同》，我们还是聘请为皓龙项目进行施工监理的公司来监理兴海隆项目。

    合同的主要条款是：

    监理费用：2000万美元即项目总造价20亿美元的1%；

    监理周期：从1977年8月22日至1979年11月22日；

    支付方式：监理费按照季度支付，共分9期支付，签定合同后开始支付第一期费用即222.22万美元。

    我看合同没有什么问题后，我在合同上签字盖章了。

    签定了代理合同后，艳芳通过兴海隆公司给监理公司支付了第一期监理费用即222.22万美元，监理公司财务人员给艳芳开据了收款收据。

    办理完这些事情后，曾大卫去安排他的事情了。

    此时，兴海隆公司账户资金为：.78万美元；新世纪公司账户资金为：万美元。

    ......