第一百六十三章 上海风云（二）
到1995年为止，浦东各开发公司累计开发土地面积3079万平方米，到1996年，开发的土地面积一下跌为负的10万平方米，1997年开发393万平方米（数据来源：《上海房地产市场（96、97、98》）。1998年以后土地开发情况更不景气：1995年、1996年时包括浦东在内的全市房地产企业的土地开发投资还有五、六十亿之多，1998年只有18亿元，1999年更跌到14亿元，进入21世纪回升到20多亿元，一直到2004年，全市土地开发投资才恢复到1996年的水平（注：这倒充分说明已开发土地的供应量其实很“富裕”）。 目前市场上土地很多，一些有背景的房地产公司、市政府重要国企直属房地产公司手中有大量的地皮资源，甚至当初他们拿土地时想的就是通过转让大赚一笔，而不是开发。开发出来很难卖出去，而市场上能够卖出去的商品房、写字楼他们都已经做了。 上海市土地开发投资骤减不是偶然的，这是1996年开始浦东土地转让数量大幅回落的滞后效应。1993年浦东“空转”土地的转让面积累计已达546万平方米，1994年和1995年的转让面积都是630多万平方米，1996年一下跌落到280万平方米，1997年是250万平方米。 目前为止，土地转让市场很是冷落，突然出来一个时代地产对众多从事土地开发的房企来讲，绝对是一个福音。这意味着，他们能够玩动空转游戏了。 “空转”让政府只消开空头支票就能无本生利，巨利的诱惑再加上是政府自己在遥控cao作，使得政府大胆放心将更多的土地投入“空转”，“空转”后是否能转让出去，政府顾不上管，由此造成了巨量的“存量土地”。“存量土地”集中“存”在有实力的市政府批准成立的“开发公司”——土地积压其实还是积压在政府自己手里。 政府从空转cao作中得利，但土地挤压在“开发公司”却使得开发公司不好过。他们都是从银行贷款来玩空转的，目前时代地产的出现，完全给了众多开发公司一个放出手中积压土地的希望，并且价格还是那么的“合理”。 而事实上，后来开发公司大量积压土地，又因为银行贷款的压力，最后开发公司们不得不把土地大量低价甚至半卖半送的递给外资企业。后来上海房价的飙升从某种意义上来讲是上海市政府实行政策的失误造成的。 浦东土地的大量闲置一开始并不是开发商在有意囤积居奇，这是政府的“失算”。是在上世纪90年代中期，市场对浦东土地的实际需要与政府对土地的“计划出让需要”相差悬殊造成。土地出让是在“计划”着进行，土地转让却市场化了——90年代前半期的浦东投资者大多是从市场经济发达国家和地区来的，他们不受“计划”影响。 当巨量的土地积压由政府“空转”造成，那谁来追究政府的责任？现实是，非但不会有人来追究政府责任，相反“空转”还被当成引以自豪的业绩：“浦东开发十年，吸引总投资逾百亿美元，其中70%以上为重点开发公司以地招商所引进的”（马淑燕：《土地空转，滚动开发》）。 后来浦东的发展和房价的飙高也是外资在暗中推动的。而这一世，刘思旗下的时代地产完全取代了外资的作用。 上海农口房产联合开发经营总公司成立于1988年5月，1990年4月变更为上海农口房产总公司，手中拥有大量空转得来的土地。不过即便是有政府背景也不好过，土地转让市场低落，没法挣钱，又得还银行贷款。甚至因为银行贷款拖累，在2001年却被农行、工商行最后收购控股了。 “林总，时代地产近几天的动作个个大手笔，刘某是佩服至极！”时任上海农口房产总公司总经理的刘希拉着林玉山就是一阵苦水倾诉，“如果咱们公司能够像时代地产这般财政宽裕，我一定天天烧香拜佛。林老弟呀，哥哥的日子真不好过，今年能不能给我的属下发工资，就看林老弟的了。” “刘哥如果有什么需要小弟，绝对赴汤蹈火，义不容辞。”林玉山人情世故很贼，刘希话语中的意思他明白，两家公司从某种意义上来讲，就是两人说了算，关系拉近没问题，但林玉山心里自然还是有自己的准则，职业经理人的底线。 “咱们公司有几十万平方米位于长宁区、静安区的土地，不知林先生有没有兴趣？”刘希眼中的精光一闪，死死地盯着林玉山，希望不放过一个细节，在接下来的谈判中获得主动。 “要，怎么不要！刘哥，请开价吧！”长宁区、静安区的土地可是好东西，这些地区大多是位于三级、四级地段的土地，甚至运气好的话，二级都有可能。 从地段来讲，宝山区属于6级地段之后的垃圾地段，不过宝山区也有5%左右位于市中心的地段。林玉山从上海宝宸（集团）有限公司得到的土地就是靠近上海大学附近的土地，说起来这一片的地段也算是不错的了。 “2000/平方米，怎么样？”刘希笑着讲道。 “刘哥，小弟也只是一个打工的，就不要为难小弟了。”如果上海农口房产总公司拿出来的是二级地段的土地，林玉山也认了，但他相信刘希不傻，二级地段可不是有那个便宜让他捡的，“1300/平方米，刘哥，这是我老板的底线，不能再高了。” 1300/平方米的价格的确在这个时候并不低了，注意这里说的单价不是楼面价，而是实打实的地面价。依据目前上海市场的土地转让价，这个价格是比上不足比下有余。 一地地段陆家嘴金融中心的熟地转让价是500-600美元/m2，陆家嘴其他地区熟地转让价是300-400美元/m2；金桥出口加工区工业用地的熟地转让价是50年使用期118美元/m2，30年使用期104美元/m2，生活区用地的楼面价是200~250美元/m2；外高桥保税区工业用地的熟地转让价是140~160美元/m2，商贸用地的熟地楼地面转让价是180~220美元/m2，外高桥地区综合用地的土地价是950元/m2人民币。 而即便是依据历史，几年后2002年到2004年，上海房地产业购置的土地面积分别是1010·3万平方米、1469·1万平方米、1038·76万平方米；购置的总价分别是139·9亿、173·3亿、172·1亿；平均土地单价是：2002年1385元/m2，2003年1180元/m2，2004年1657元/m2；根据浦东新区公积金中心曹徵明在《上海房地产市场报告（总176期）》登载文章，2002年土地平均中标价是705元/m2，2003年土地平均中标价是1581元/m2；根据上海市房屋土地资源信息中心网站提供数据计算，2004年房地产行业的公开招标土地平均中标价是1358元/m2，2005年是1234元/m2。 1300/平方米价格的确算得上是合理的，为此刘希心中暗自点头，但生意人谁都是聪明的，都知道，这生意谈判就如同挤奶一样，需要慢慢磨，“林老弟呀！老哥我是吃国家饭的，咱不能出卖国家利益不是。要知道这次拿出来的土地中有一部分二级地段的哟！” “刘哥，如果你公司这次出让的全部都是二级地段的土地，小弟二话不说，2000/平方米的价格都不论讨价还价的，直接成交。”刘希大打感情牌，林玉山也不甘示弱，都是演员级别，谁怕谁，“可小弟也是替人打工，实在是迫不得已呀！” “林老弟，做哥哥的退一步，1800/平方米，怎么样？”这次谈判总感觉变味了，一股水浒传的风味迎面扑来。 “刘哥，小弟前几天才付出几百/平方米的价格得到了几百万平方米的土地储备，时代地产手中也没有余粮呀！”1800/平方米的价格的确太贵了，因为长宁区、静安区两区的土地开发需要大量的资金成本，如果这个价格还不如去浦东弄土地，那样土地开发的成本至少降低好几百。 “林老弟以为多少合适？”刘希见林玉山不好对付，而且目前公司的确不好过，也就把心态放低了。最重要的是，即便是1300/平方米的价格也让他很满意了，那意味着公司每平方米赚了至少500元。 其实95年之前之所以空转的均价那么低，主要是因为大量因为在6级地段之后的土地通过极低的协议价格拉低的，这部分土地大约占据了56%左右。像二级、三级、甚至四级地段的空转价格还是有好几百的。要不然，陆家嘴地区的价格就不会高达4000元/平方米。毕竟谁也不是傻子，自然知晓土地，特别是对一个都市来说是稀缺资源，怎么可能以不足百元的价格就把市中心的地皮给卖了。 “1300元/平方米的价格是根据长宁区、静安区的土地，三级、四级地段对半分来估算的。如果刘哥转让给时代地产的土地比例比这好，价格可以在商量商量；不然，1300元/平方米的价格恐怕没有商量的余地了！”林玉山想了想，还是和盘托出为好，“刘哥，我这个人讲话实在，你不要介意。” “林老弟是性情中人，哥哥也是性情中人。既然林老弟实在，做哥哥的就不能太计较，1300/平方米，就是这个价格，谁敢反对，我跟谁急。”刘希一阵大义炳然，也知晓昨天上海通联房地产有限公司、上海鹏欣房地产开发有限公司、上海静安地产（集团）有限公司、上海金外滩（集团）发展有限公司、上海新黄浦置业股份有限公司、上海市上投房地产有限公司等10余家开发公司从时代地产手中得到的土地的大概均价，加上目前出让的土地的确地段不是太好，二级地段基本没有，三级地段只占据了37%左右，所以心里也不闹腾了。 说实话，目前为什么时代地产从众多开发公司手中谋取土地，而不是从政府手中谋取呢？因为想要从政府手中谋取高达近千万平方米的土地储备，政府不可能一下子给出来，要知道亚洲金融危机已经渐渐近了，98年的取消福利房政策也在近了。只有通过开发公司，才能在98年取消福利房政策肆无惮忌合法合规的储备大量的土地。要不然，取消福利房政策出来之后，拿到如此多的土地储备希望就会变得很渺茫！